So verwandeln Sie Ihre Parkflächen in einen Werttreiber für Ihre Immobilie

Ein Parkhaus in einem Bürogebäude ist längst nicht mehr nur ein Baukostenfaktor oder eine logistische Notwendigkeit. Es ist ein strategischer Vermögenswert, dessen flexibles Management den Wert des Gebäudes um Millionen steigern kann.

Büroimmobilien vor der Herausforderung ungenutzter Infrastruktur

Historisch gesehen wurde das Parken als „notwendiges Übel“ betrachtet, um die Attraktivität einer Immobilie zu gewährleisten. Die wirtschaftliche Realität ist jedoch hart: Die Baukosten für einen einzigen Tiefgaragenstellplatz liegen zwischen 40.000 € und 60.000 €.

Bei einer Garage mit 100 Stellplätzen entspricht dies einem eingesetzten Kapital von 5 Millionen €. Doch durch die weite Verbreitung von Remote Work hat sich die physische Auslastung von Büros in Westeuropa bei 50 % bis 60 % stabilisiert.

Das Fazit: Ein Parkhaus, das statisch durch feste Zuweisungen in Mietverträgen verwaltet wird, erzielt nur mittelmäßige finanzielle Erträge (Rendite), die oft zwischen 1,5 % und 1,7 %liegen.

Warum das aktuelle Modell zur Parkplatzbewertung versagt

Das Problem liegt nicht in der Infrastruktur selbst, sondern in ihrem Verteilungsmodell. Durch die Bindung von Parkplätzen an langfristige Mietverträge entstehen Eigentümern folgende Nachteile:

• Systemische Starrheit: Parkplätze bleiben leer, während andere Mitarbeiter vergeblich nach einem Stellplatz suchen.
• Verlust direkter Einnahmen: Unfähigkeit, kurzfristige Parkvorgänge oder Drittanbieterdienste zu monetarisieren.
• Technologische Veralterung: Schwierigkeiten bei der Integration intelligenter E-Ladestationen auf „privatisierten“ und unzureichend genutzten Flächen.

Maximierung des Parkraum-NOI: Von der reinen Fläche zum Service

Um den Parkraum-NOI (Net Operating Income) zu maximieren, muss der Übergang vom Modell der „Flächenvermietung“ hin zu einem „Shared-Asset-Management“- Modell gelingen.

Steigerung der Immobilienrendite durch flexibles Management

Flexibles Management ermöglicht es, die Anzahl der berechtigten Nutzer von der Anzahl der physischen Stellplätze zu entkoppeln. Durch die Optimierung des Foisonnements (der Tatsache, dass nicht alle Nutzer gleichzeitig anwesend sind), lässt sich die effektive Auslastungsrate von 50 % auf über 80 %steigern.

Diese Optimierung setzt „schlummernde Kapazitäten“ frei. In einem zu 85 % ausgelasteten Gebäude werden täglich etwa 45 bis 50 von 100 Stellplätzen nicht genutzt. Indem diese Flächen für wechselnde Nutzer oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge (EV) geöffnet werden, steigt der Nettobetriebsertrag sprunghaft an.

Auswirkung auf den Vermögenswert (Berechnungsbeispiel)

Bei Büroimmobilien ist der Wert eines Objekts direkt an dessen Nettobetriebsertrag (NOI) gekoppelt. Nach Marktstandards wirkt sich eine Umsatzsteigerung über den Kapitalisierungssatz direkt auf die Bewertung aus.

3 Hebel zur Optimierung des ROI Ihrer Tiefgarage

Die Umsetzung einer „Parking-as-a-Service“- Strategie stützt sich auf drei Säulen:

1. Digitalisierung des Zugangs: Der Verzicht auf physische Ausweise und Excel-Listen senkt die Betriebskosten für Parkflächen für den Immobilienverwalter drastisch.
2. Gemeinsame Nutzung und E-Mobilitäts-Services: Die Umwandlung der Tiefgarage in ein Service-Hub (mit Ladestationen) erfüllt die LOM-Gesetz- (Mobilitätsgesetz) Verpflichtungen und schafft gleichzeitig eine neue Einnahmequelle.
3. Mietererfahrung: Unternehmen möchten nicht länger für ungenutzte Quadratmeter zahlen. Ein nahtloser Zugang per App steigert die Mieterzufriedenheit und senkt das Leerstandsrisiko.

Fazit: Ein verborgenes Asset aktivieren

Die Tiefgarage ist kein finanzielles Schicksal, sondern ein ungenutztes Wertpotenzial. In Zeiten von hybrider Arbeit ist ein starres Management gleichbedeutend mit Kapitalverschwendung.

Bei Izixist der Überzeugung, dass ein Parkplatz so agil sein sollte wie die Menschen, die ihn nutzen. Mit unserem datengestützten Ansatz können Immobilieneigentümer geringe Erträge in eine solide finanzielle Performance verwandeln und ihre Objekte gleichzeitig für zukünftige Mobilitätstrends rüsten.